O Estado de S. Paulo: Os mediadores dos conflitos na compra

As divergências entre incorporadoras e consumidores avolumaram-se à medida que o mercado de imóveis se desenvolveu nos últimos anos. Com esse movimento, a demanda por especialistas em direito imobiliário cresceu, colocando o mundo jurídico no centro das discussões dos contratos de compra e venda.

Para o especialista Luiz Antonio Scavone Junior, do escritório Scavone Advogados, a estrutura legal minimíza as disparidades em favor das companhias na relação de consumo. “Chamamos isso de vulnerabilidade no Código de Defesa do Consumidor (CDC)”, diz. O comprador, segundo ele, tem desvantagens técnicas, financeiras e jurídicas frente as empresas.

Os advogados que defendem os compradores devem saber lidar de forma individualizada com cada caso, na opinião do advogado Marcelo Tapai. “O profissional tem de ser um pouco psicólogo, porque as situações das pessoas são muitas vezes desesperadoras. Ouvimos todos os dramas. Para a construtora, é um negócio, mas, para o consumidor, é um projeto de vida.”

Segundo Tapai, o principal motivo de reclamação dos proprietários é o atraso na entrega das obras, com cerca de 80% dos casos atendidos por ele – em média, o advogado dá entrada a, pelo menos, 40 ações por mês.

Outra queixa bastante comum envolve a entrega de unidades em desacordo com as metragens determinadas em contrato ou cheias de vícios construtivos. Os pequenos reparos, de acordo com Scavone, são geralmente problemáticos, porque muitas empresas negligenciam seus deveres. “O adquirente aciona a construtora, e ela evoca o manual de garantia, dizendo que não vai fazer porque o prazo acabou”, diz o advogado.

Muitas companhias firmam, segundo ele, coberturas por períodos inferiores ao estabelecidos em legislação – o Código Civil dá garantia de cinco anos após a entrega do imóvel, e o CDC determina que, identificados os danos, há 90 dias para reclamações. “O consumidor não procura a Justiça, porque acha que vai ter mais transtorno.”

Prestador de serviços a incorporadoras e a consumidores, o especialista Ricardo Trotta realiza o levantamento do histórico das empresas quando atende possíveis compradores. “Analiso o teor dos processos em que ela está envolvida e vejo se há outros consumidores se queixando dessa construtora por qualquer razão”, explica. Irregularidades relativamente frequentes poderiam diferenciar boas e más companhias do setor.

A inadimplência, do outro lado da disputa, costuma ser o maior problema das construtoras. A especialista Adriana Vlavianos, do escritório Boin Aguiar & Soneghet Vlavianos, presta serviços especialmente a grandes empresas do setor e procura dar três alternativas aos consumidores em débito (conheça outras opções ao lado): a repactuação do saldo devedor, os leilões extrajudiciais – quando o mutuário não tem condições de renegociar a dívida – e,no limite, a rescisão plena do contrato.

“A maioria dos inadimplentes é de investidores especuladores”, conta. Com o desaquecimento do mercado, esse tipo de comprador, que espera ganhar rentabilidade com a venda da unidade antes da entrega das chaves, não estaria conseguindo concretizar seus negócios.

Adriana acredita que as empresas são mais tolerantes a consumidores inadimplentes com o propósito de uso final. “Sentimos que há uma tendência das companhias de escutar melhor o comprador com esse perfil.”

Na Viseu Advogados, Luís Rodrigo Almeida trabalha também na prevenção de problemas. “Analisamos, por exemplo, como a incorporadora anuncia os empreendimentos para evitar que seja divulgado um dado que dê margem para entendimentos errados do consumidor.”

Almeida ainda realiza work-shops para estimular a maior eficiência dos sistemas de atendimento aos clientes. “A atuação preventiva do advogado no desenvolvimento do empreendimento é muito importante.”