Responsabilidade civil no condomínio

Luís Rodrigo Almeida é advogado da área imobiliária do Viseu Advogados

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Diante do fato ocorrido recentemente em Goiânia (GO), amplamente divulgado na mídia, serve o presente artigo para levantar algumas questões e trazer esclarecimentos a respeito das obrigações dos condôminos e do condomínio, especialmente relacionadas à responsabilidade civil, e posturas a serem adotadas diante de contratempos, infrações ou até mesmo conduta criminosa no ambiente de um condomínio. O incidente em destaque ocorreu num condomínio residencial, no qual um morador, de forma dolosa, ou seja, conhecendo a extensão e as consequências de seu ato ilícito, o fez de forma proposital, colidindo seu veículo em outro, estacionado na vaga ao lado, que estaria impedindo-o de estacionar corretamente. De fato, a conduta do morador infrator foi repreensível e deveria ter sido evitada. A discussão girava em torno do espaço das garagens e da forma de estacionar.

Independentemente das dificuldades da vida em condomínio, o autor da infração, deverá ser condenado pelos prejuízos causados ao proprietário do veículo danificado, nos termos do artigo 927 do Código Civil Brasileiro. A análise que cabe é relativa à responsabilidade, ou não, do condomínio, diante de fatos semelhantes ao ocorrido, bem como em outros casos como, por exemplo, um furto em áreas comuns, como a própria garagem.

De acordo com as normas e disposições do Código Civil Brasileiro (Lei Federal 10.406/2002) e da Lei de Condomínios e Incorporações (Lei Federal 4.591/1964), não há nenhuma previsão no sentido de que o condomínio deve assumir qualquer responsabilidade sobre fatos semelhantes ao ocorrido em Goiânia, acima relatado. Dentre suas funções, atribuições e responsabilidades, normalmente o condomínio não assume o dever de indenizar os moradores por danos ocorridos em áreas comuns, como garagens, piscinas e espaços de lazer, especialmente se praticados dolosamente por outros condôminos. A exceção, naturalmente, encontra-se na hipótese de haver a participação, ação ou omissão, de um de seus funcionários ou prepostos (manobrista, porteiro, entre outros).

Além disso, caso haja previsão expressa na Convenção de Condomínio a respeito de vigilância e guarda de bens nas áreas comuns, então, caberia eventualmente a possibilidade do condômino pleitear do condomínio o ressarcimento por danos que lhe foram causados. Pode-se citar, por exemplo, o furto de seu veículo estacionado na garagem. Ocorre que a grande maioria das Convenções prevê exatamente o oposto, havendo cláusula expressa de não indenizar, a qual deve prevalecer, uma vez que representa a vontade dos moradores. Essa, inclusive, é a jurisprudência predominante em nossos tribunais. A comunidade condominial poderia ser condenada a indenizar um condômino, além da hipótese acima citada, na hipótese de dano causado sem a possibilidade de identificação do infrator, conforme julgados existentes nesse sentido, especialmente em 1ª e 2ª instâncias.

Ainda que parte da cota condominial possa ser utilizada para cobertura das despesas com segurança e monitoramento das áreas comuns, esta situação não enseja, por si só, a obrigação do condomínio de indenizar, salvo nas hipóteses mencionadas anteriormente. Não obstante a previsão em Convenção, o síndico está sempre limitado ao orçamento e às condições específicas da construção, não cabendo a si uma responsabilização pessoal caso não haja meios ou instrumentos hábeis para que exerça essa obrigação. Não há dúvidas de que a responsabilidade civil subjetiva continua prevalecendo, sempre que houver dano, conduta culposa e relação de causalidade, conforme disposto no artigo 186 do Código Civil Brasileiro.

Ainda sobre o fato ocorrido em Goiânia, presumindo-se a reincidência da conduta que gerou a desproporcional reação, qual seja, de estacionar o veículo fora dos limites da vaga, cumpre ressaltar que esta seria uma infração às normas condominiais. Assim, caberia ao síndico e à administradora ter agido, entrando em contato com o condômino e aplicando as sanções previstas em sua convenção ou regulamento interno (normalmente, seguindo a ordem de advertência, notificação e multa). Outra função que deve ser atribuída ao síndico é a de mediador, buscando sempre a conciliação e solução dos conflitos. Por fim, deve se atentar aos direitos de imagem e à privacidade dos moradores de um condomínio, pelos quais o síndico pode divulgar as imagens captadas pelo circuito interno de segurança somente mediante requerimento de órgãos do Poder Público e/ou por meio de ordem judicial, respondendo por eventuais danos causados pela exposição indevida de tais imagens.

http://www.dci.com.br/sao-paulo/responsabilidade-civil-no-condominio-id407645.html