Nova lei pretende penalizar construtoras

Castilho & Scaff Manna Advogados
Veiculado na Revista Consulex Digital
01/04/2016

Os contratos de compra e venda de imóveis na planta, em grande parte, possuem cláusula padrão conferindo às incorporadoras um prazo de tolerância geralmente fixado em 180 dias após o prazo final para a conclusão do empreendimento. Embora o Ministério Público do Estado de São Paulo já tenha se manifestado pela ilegalidade da famigerada cláusula de tolerância, algumas decisões do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo têm reconhecido a validade da cláusula em razão da existência de vários fatores que possam interferir na duração da construção de edifícios e, consequentemente, na obtenção das licenças.

Porém, existem diversos precedentes judiciais que não admitem ou aceitam o tal prazo de tolerância, eis que a existência de exigências administrativas para construção e entrega do imóvel, tais como a concessão do “habite-se”, bem como a escassez de mão de obra especializada, são circunstâncias conhecidas das incorporadoras/construtoras que se dedicam à construção e comercialização de imóveis e, portanto, deveriam ter considerado tais circunstâncias no momento da fixação da data prevista para a entrega do imóvel.

De fato, a prática de mercado passa a impressão de que a construtora (vendedora), desde a assinatura do contrato, não tem a intenção de entregar as unidades no prazo estabelecido. Conta o prazo de tolerância como se fosse prazo a seu favor quando, na verdade, o prazo é do adquirente. Com isso, o comprador do imóvel é ludibriado pela incorporadora com a promessa de entrega em data que, sabe-se desde o início, não será cumprida. Eis que se vale da “tolerância” prevista como termo final da obrigação, a qual, repita-se, deveria ser tratada como exceção, e não como regra.

Mesmo com essa discussão é importante destacar que a jurisprudência também tem reconhecido o direito à indenização aos proprietários quando o atraso na entrega da obra superar o prazo de tolerância previsto em contrato, fixando, em média, o valor correspondente a 0,5% do valor atualizado do imóvel, por cada mês de atraso, e ainda perdas e danos se comprovado pelo comprador. Lembrando que este direito deve estar em contrato ou ser fixado por um juiz em ação ajuizada para este fim, já que, atualmente, não existe previsão legal vigente quanto ao pagamento de multa pelas construtoras aos adquirentes das unidades nos casos de atraso superior ao prazo de tolerância.

Visando pôr fim a todas as discussões, está em trâmite no Senado Federal o Projeto de Lei da Câmara nº 16/2015, que altera a Lei que trata das incorporações no Brasil, cujo objetivo é estabelecer regras claras quando ao andamento, atraso e penalidade para as construtoras.

Se aprovado o projeto de lei, será estabelecido como prazo máximo de tolerância de 180 dias para as construtoras finalizarem suas obras, criando uma uniformidade acerca desse tema. Além disso, caso as construtoras ultrapassem o prazo de tolerância fixado em contrato, estas deverão pagar aos adquirentes a quantia correspondente a 1% do valor do contrato à título de multa penal compensatória, o que inovaria no mercado, além de 0,5% de multa moratória ao mês, que já é normalmente praticado atualmente.

No mais, o projeto impõe ainda às incorporadoras a obrigação de avisar, com antecedência de seis meses, eventuais atrasos que possam ocorrer na entrega, bem como informar aos adquirentes mensalmente sobre o andamento das obras, o que se coaduna com os princípios estabelecidos no Código de Defesa do Consumidor, tais como de informação e transparência.

Sendo assim, com a aprovação do referido projeto de lei acredita-se que as incorporadoras não medirão esforços para concluírem os empreendimentos no prazo máximo fixado nos contratos, sob pena de terem que pagar multa aos consumidores adquirentes de unidades incorporadas com expressa previsão legal. Todavia, para que isso ocorra é preciso que o projeto se torne lei, com a redação atual, sem alterações ou emendas.

Nesse contexto, apesar de a iniciativa do projeto de lei ser, de fato, um grande avanço acerca do estabelecimento de regras claras quanto ao prazo de entrega das unidades autônomas, bem como da fixação de penalidade as incorporadoras que não cumprirem tais prazos, deve-se aguardar com cautela e atenção o trâmite do processo legislativo, para que as garantias inicialmente previstas a favor do adquirente ou consumidor não sejam minimizadas ou extintas, tornando inócuo todo esforço feito até aqui. De todo modo, até que seja aprovado o mencionado projeto de lei, o consumidor ou adquirente que se sentir lesado pela aplicação indiscriminada da cláusula de tolerância ou pela entrega posterior a ela pode acionar a Justiça e exigir indenização, pois existem diversas decisões judiciais atuais reconhecendo este direito.