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08/07/2026Recorde de doações de imóveis em 2025 antecipa novas regras do ITCMD a partir de 2027
08/07/2026 08:12
O volume de escrituras de doação de imóveis no Brasil saltou para 185.861 em 2025, um recorde histórico impulsionado pelo temor das famílias em relação às novas regras do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) que entram em vigor em 2027. O número representa um avanço de 59% sobre as 116.225 lavradas em 2020, segundo levantamento do Colégio Notarial do Brasil. Especialistas apontam que a movimentação reflete uma antecipação racional de patrimônio antes da adoção de alíquotas progressivas e da avaliação a valor de mercado, conforme previsto na Reforma Tributária.
Crescimento recorde nas escrituras de doação
Os dados do Colégio Notarial mostram uma trajetória ascendente nos últimos anos. Em 2023, foram registradas 160.860 escrituras; em 2024, o número subiu para 174.493. O salto para 185.861 em 2025 consolida a tendência de famílias organizando a sucessão patrimonial para escapar do aumento da carga tributária. O presidente da entidade, Eduardo Calais, observou que o tema do planejamento sucessório, tradicionalmente adiado, passou a ser discutido abertamente nas famílias, especialmente diante da perspectiva de um ambiente fiscal mais rigoroso a partir de 2027
O volume recorde de doações não se limita a grandes patrimônios. A pulverização dos atos indica que famílias de diferentes faixas de renda estão buscando se antecipar, muitas vezes utilizando doações parciais ou com reserva de usufruto. A janela de oportunidade, no entanto, tem prazo definido: as novas regras estaduais aprovadas em 2026 só produzirão efeitos em janeiro de 2027, respeitando os princípios constitucionais da anterioridade anual e da noventena.
Mecanismo das alíquotas progressivas e valor de mercado
A Reforma Tributária impõe mudanças distintas conforme a situação de cada estado. Naqueles que ainda adotam alíquotas fixas, como São Paulo, Minas Gerais, Paraná, Espírito Santo, Amazonas, Alagoas, Amapá, Rio Grande do Norte e Roraima, a principal alteração será a obrigatoriedade de alíquotas progressivas, que podem chegar ao teto nacional de 8% para os maiores patrimônios. Já nos estados que já operam com progressividade, como Rio de Janeiro, Bahia, Goiás, Pernambuco, Ceará, Santa Catarina, Mato Grosso, Paraíba e Tocantins, o impacto virá da mudança na base de cálculo, que passará a considerar o valor de mercado dos imóveis e ativos.
O advogado Raul Iberê Malagò, do escritório M&A/Law, alertou que o efeito combinado desses dois fatores pode ser significativo. A avaliação a valor de mercado tende a elevar o montante tributável, enquanto a progressividade pode aplicar alíquotas mais altas sobre esse valor maior. Além disso, a Lei Complementar nº 227 permite que os estados consolidem doações sucessivas entre as mesmas pessoas para aplicação da tabela progressiva, reduzindo a eficiência de estratégias de fracionamento patrimonial.
Estratégias de holdings e doações com usufruto ganham força
Diante do cenário, a constituição de holdings familiares emergiu como alternativa para organizar a sucessão de forma mais eficiente. Em vez de transferir imóveis individualmente, as famílias podem transferir quotas societárias, permitindo centralizar a administração, estabelecer regras de governança e reduzir conflitos. As doações com reserva de usufruto também se popularizaram, pois preservam ao instituidor o controle dos bens e o recebimento de rendimentos durante a vida.
No entanto, o tributarista Edemir Marques de Oliveira destacou que a holding não é uma solução automática de economia tributária. Estruturas criadas exclusivamente para reduzir impostos, sem fundamento econômico e documentação adequada, podem ser questionadas pelo Fisco. Ele recomendou que as famílias realizem um diagnóstico patrimonial completo antes de tomar decisões, comparando cenários tributários e sucessórios para evitar arrependimentos futuros.
Janela de oportunidade até o fim de 2026
O segundo semestre de 2026 é visto como o período estratégico para revisar estruturas patrimoniais. A janela existe porque as novas regras estaduais, mesmo que aprovadas em 2026, só valerão a partir de janeiro de 2027. Especialistas enfatizam que a antecipação de doações não deve ser feita de forma indiscriminada. É necessário avaliar o valor dos ativos, a situação fiscal da família e os objetivos sucessórios.
A corrida aos cartórios deve se intensificar nos próximos meses, à medida que a data se aproxima. Dados do Colégio Notarial indicam que a arrecadação do ITCMD no Sudeste saltou de R$ 6,1 bilhões em 2020 para R$ 10,6 bilhões em 2025, um crescimento de 73%. Esse aumento reforça o interesse dos governos estaduais em adequar suas legislações rapidamente, o que pode fechar a janela para quem ainda não se planejou.
Cenário varia conforme o estado
As mudanças não terão impacto homogêneo em todo o território nacional. Estados como São Paulo, que hoje cobra alíquotas fixas entre 2% e 4%, terão de adotar progressividade até o teto de 8%. Já o Rio de Janeiro, que já possui alíquotas progressivas de até 8%, sentirá o efeito da base de cálculo a valor de mercado, elevando o imposto sobre imóveis valorizados. Em alguns estados, como Goiás e Bahia, ambos os efeitos podem ocorrer simultaneamente.
Para famílias com patrimônio elevado, a diferença pode ser substancial. Um imóvel avaliado em R$ 5 milhões que hoje pagaria cerca de R$ 200 mil de ITCMD em São Paulo (alíquota fixa de 4%) pode passar a pagar até R$ 400 mil com a alíquota progressiva de 8% sobre o valor de mercado. Especialistas recomendam que cada caso seja analisado individualmente, considerando não apenas o aspecto tributário, mas também a dinâmica familiar e a capacidade de gestão dos herdeiros.