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02/03/2012Agência Brasil: Pelo segundo mês, saques superam depósitos em caderneta de poupança
06/03/2012O comerciante Miguel D’Angelo renovou há menos de um mês o contrato de locação de um apartamento do qual é proprietário na Vila Buarque. Com isso, ele estendeu formalmente o vínculo estabelecido com sua inquilina há três anos.
“Quando faltam de 30 a40 dias (para o término do contrato), a administradora pergunta se me interesso em renovar”, diz o empresário, que considera vantajosa a assinatura de um novo documento. “No ano, muita coisa pode acontecer. Isso dá mais segurança. Então foi algo que firmei com a administradora.”
Não existe determinação legal para o prazo de vigência mínimo de uma locação residencial, de acordo com o especialista Luis Rodrigo Almeida, do escritório Viseu Advogados: “Pode ser inferior ou superior a 30 meses, ou até mesmo indeterminado”.
Liberdade. Almeida, contudo, lembra que é cabível a aplicação da chamada denúncia vazia em locações realizadas por prazos iguais ou superiores a 30 meses, segundo a Lei do Inquilinato. Isso significa que o proprietário pode pedir a retomada do imóvel sem apresentar justificativas, desde que conceda 30 dias para a desocupação da unidade.
“Na hipótese de locação firmada por prazo inferior a esse, caberá ao locador comunicar ao locatário, antes do término do prazo contratual, a não renovação da locação e devolução do imóvel no prazo acordado. Não havendo nenhuma manifestação do locador nesse sentido, a locação passará a ser por prazo indeterminado”, explica.
De fato, o fim do prazo contratual não torna extinta a relação de aluguel. Se o inquilino continuar no imóvel, o acordo inicial continua sendo considerado válido – e com as regras originalmente estabelecidas. Dessa forma, não é necessária a assinatura de um novo documento.
Entretanto, na opinião da supervisora da área de renovação contratual da Lello Imóveis, Fabiana Nasser, a realização de novos acordos de locação é recomendável. “É para dar mais segurança à locação, adequar o contrato à realidade do momento e verificar o valor do aluguel com relação à situação do mercado”, alega Fabiana.
A estipulação de novos prazos de permanência é, segundo a supervisora, uma das formas de garantir estabilidade à relação entre proprietários e inquilinos.
Se um acordo desse tipo é celebrado, a Lello analisa novamente a documentação inicial do locador. “Fazemos um levantamento para saber, por exemplo, se o fiador tem o mesmo imóvel (apresentado como garantia)”. Mas a empresa não pede certidões extras aos locatários.
Prévio. A especialista em direito imobiliário Kátia Millan, do escritório Moreau e Balera Advogados, pede atenção às duas partes desde a primeira assinatura dos contratos de locação. De acordo com a advogada, as regras para a ocupação do imóvel pelo locatário e os critérios para a renovação registrados no documento original determinam os procedimentos de um novo acordo.
“A renovação, dependendo do tipo de locação, pode já estar estipulada no contrato. Por exemplo: existem contratos com prazo determinado e previsão de renovação automática ou mesmo contratos que nada dizem a este respeito”, diz. O pagamento de taxas e a apresentação de garantias são outras exigências cabíveis quando documentadas previamente, segundo ela.
“Não obstante a existência de legislação específica, torna-se imperativo que eventual tratativa seja formalizada por meio de contrato redigido por especialistas, no qual as partes devem estabelecer, além das combinações de praxe, informações importantes, como de quem será a obrigatoriedade do pagamentos de certas despesas”, afirma.